Ordenamiento de la propiedad de tierras
Ordenamiento de la propiedad de tierras
Autor: Willi Noack
Publicado: SECCION 100, 29.08.1989
También en el orden de la economía social de mercado se precisan regulaciones estrictas sobre la propiedad de bienes raíces. Miremos como manejan en Alemania el asunto.
Para fines de seguridad jurídica, las transacciones exigen un formalismo exacto.
Para lograr una adecuada “alocación” (asignación) de tierras, existen las siguientes disposiciones:
1. Estadísticas del mercado, ordenado (decretado) por el Estado y de acceso libre y general al público, sobre precios de tierras, alquileres y arrendamientos.
Estos sirven para mejorar la transparencia del mercado, con la consecuencia de que se reduce el margen de fijación irracional de precios, debido al desconocimiento de la situación entre oferta y demanda.
2. El propietario de tierras está cargado con gastos públicos ocasionados por él (alcantarillado, calles …) excluyendo tareas públicas o financiamiento de infraestructura que no está utilizada exclusivamente por el dueño de la tierra.
3. Regulación, mediante intervención del estado, para compensar efectos externos del uso de la tierra, considerando las necesidades de la protección del medio ambiente, en concreto: subvención de la (re)forestación y conservación de monumentos históricos nacionales.
4. Movilización de tierras, para darles mejor uso. En este sentido vale mencionar la política de asignar tierras para urbanizaciones. En tiempo de alta tasa de inflación, las tierras representan un valor estable; además, por la expectativa de alzas en el valor (especulación), la movilización enfrenta ciertos obstáculos.
Fue analizado un impuesto sobre el valor agregado a tierras baldías en zonas urbanas, pero no fue considerado como buena solución. Tiene muchas ventajas, pero sólo mencionemos un argumento en contra: a la movilización, es decir a la venta se ve obligada en primer lugar gente pobre quienes no pueden pagar este impuesto.
También existían proyectos que iban mucho más allá de este impuesto: “desnatar” las tierras de todo valor agregado, tal vez complementado con la obligación de rematar periódicamente las tierras. Sin lugar a duda, así se podría movilizar la tierra, supuestamente en forma compatible con un orden económico del mercado, pero por otro lado causaría una permanente expropiación a los dueños, en primer lugar a los menos solventes; por lo tanto, estas ideas están consideradas como intolerables por su impacto social. Consecuentemente, la constitución política de la RFA protege la propiedad privada contra el “antojo colectivo”.
En el orden de la economía social del mercado no se trata de maximizar, sino de optimizar la movilización de recursos naturales, específicamente la tierra.
Sin embargo, existen algunas excepciones que ejercen una fuerza directa o indirecta para obligar a vender (ej.: construcción de infraestructura), conscientes de que su generalización significaría una devaluación del derecho de propiedad, eliminación del derecho de libre contratación y una amenaza a las libertades fundamentales del individuo.
Lo que sí se considera compatible con las normas del mercado, es una cierta influencia del estado en la planificación del uso de las tierras.
Se justificaría esta necesidad con la imprescindible optimización de la relación costo-beneficio para infraestructura muy costosa, con manejo público del hábitat, con unificación de actividades en ciertas zonas (vea, por ej.: la creación de parques industriales), buscando una complementación de áreas entre sí. Para entender mejor la trascendencia del tema: imagínese que en una zona residencial de alto nivel funcionara una industria con alta emisión de olores, ruidos, etc.
Un parámetro, muchas veces olvidado, es el efecto – impacto sobre el ciudadano: incremento marginal de beneficio para él (por ej.: aprovechar de una muy buena escuela, equipada “a todo dar”, versus el costo marginal para este padre de familia si la escuela mencionada queda a 10 kms. de su hogar, lo que representa costos adicionales).
Un fenómeno vale ser mencionado: la concentración parcelaria (“Flurbereinigung” o reordenamiento de tierras agrícolas). Se trata de un método consolidado con la participación de todos los afectados, para reordenar la propiedad de tierras minúsculas y dispersas, formando unidades más grandes que permitan la aplicación de métodos de utilización más económicos (economía de escala).
También con respecto a las tierras, el mercado precisa de los precios resultantes del libre juego entre demanda y oferta, como señales que reflejan el valor de este bien o factor productivo, y los cuales garantizan la mejor alocación de este factor en la economía nacional.
En síntesis, la economía de mercado también ofrece mecanismos satisfactorios para el buen funcionamiento del mercado parcial (o sectorial) de los bienes raíces.
Propiedad privada garantizada es uno de los pilares de una sociedad libre.
Inversiones, sobre todo las de largo alcance, precisan de esta garantía como “condicio sine qua non”.
El tema es de mucha actualidad y trascendencia para el país, a ver si existe voluntad política y sabiduría para corregir algunas fallas existentes. La confianza es base de las inversiones.
La confianza se alimenta con fe en la intocabilidad de la propiedad privada.
fecha: 2001-07-28 23:42:23
autor: Willi Noack
